オフィスを移転する際に基本的な考察ポイントについて（その5) | トップクォーター株式会社

2019年08月29日　オフィスを移転する際に基本的な考察ポイントについて（その5)

当コラムにお立ち寄り頂き、誠にありがとうございます。
私は、これまで賃貸オフィス（貸事務所）や物販・飲食店舗、倉庫・作業場・工場等の事業用物件を専門に、
約30年間仲介業務を行わせて頂いております、トップクォーター株式会社の野崎と申します。
当コラムにお立ち寄りの移転検討中のお客様に対して、私がこれまで経験し培ってきたノウハウを、
オフィス移転考察の軸となるポイントや、物件選定のポイント等を中心に、
記事を掲載出来ればと考えております。

今回は皆様が物件を探されるときに見落としがちな、【入居時期】について、触れていきたいと思います。
そのまま文字通り【物件にいつから入居するのか？】と捉える場合もございますが、
事業用物件の場合は、その他のことにも配慮・注意が必要な場面が多くございます。

例えば、現在賃借中のオフィスから、何らかの理由で移転を検討している場合、
入居時期関連で少なくとも以下に列挙する内容を、事前に確認しておく必要がございます。
（確認項目）
1.現オフィスの貸主に対する解約予告期間。（何ヶ月前予告なのか？）
2.実際に移転したい日時の定めがある場合、その理由を整理する。
3.移転先の新しいオフィスで発生する、内装造作・レイアウト・LAN工事の有無。
4.賃料起算日をいつにするのか。（通常は契約開始日と同日である）

（補足説明）
1番に関しては、現オフィスの賃料を貸主に対して、いつまで支払う義務を負うかということです。
事業用物件の解約予告期間は、一般的に3ヶ月前~６ヶ月前に定められていることが多いので、
『物件を明け渡し（退去）した≠賃料支払い義務消滅』とはなりませんのでご注意下さい。

2番は主に貴社ご自身が入居時期に関して、譲歩可能な要素があるかを把握しておくことです。
例えば募集物件が出てくるタイミングによっては、半年後に空いてくる物件もございます。
この物件が仮に、立地面やビルグレード、管理面や賃貸条件が貴社の希望に合致する物件であった場合、
希望する入居時期だけ後ろにスライドすることで、オールクリアとなるとしたら、
やはり一考の余地ありとなるからです。

3番については、新しいオフィスの占有を、いつから開始する必要があるかの確認です。
一般的にお客様が希望される内装工事の施工や什器備品等の搬入、または電話工事・LAN工事等は、
貸主から物件の引き渡しを受けた後でなければ、これらの行為を行うことが出来ません。
ということは、言い換えれば、契約が開始した後でなければ、いけないということになりますので、、
仮に新しい事務所での業務開始を10月1日にしたい場合、新事務所に応接室や会議室のパーテーション工事や、
電話工事・LAN工事が必要だとした場合、遅くともその2週間以上前の9月中旬から作業に取り掛からなければ、
業務開始日に間に合わないことになります。

4番については、これまで触れてきた１番~3番にも付随してくるのですが、事業用物件の場合は、
一部の物件において、フリーレントという考え方（慣習）がございます。

例えば１番と２番の複合する理由で。現オフィスの解約予告期間と、新オフィスの入居開始日（賃料発生日）に、重複する期間が発生し、コスト拡大の問題を抱えてしまった場合、
新オフィスの賃料起算日も交渉条件の１つとして、貸主に対して相談することで、
新オフィスの賃料支払いと重複しないよう、予め織り込んで交渉するとか、
または実質的に値引き項目の１つとして、賃料起算日を交渉することで、経費を軽減させる効果をもたせたり、
様々な場面で一考する必要がある要素です。
（※フリーレントを付帯する契約を締結する場合は、ある一定期間の間に契約が解約になった場合に
違約金が発生する特約が付帯したり、またはフリーレント期間であっても、管理費の負担は
発生することが多いです）

この様に、入居時期を深く考える重要性は、ご理解頂けたかと存じます。

当コラムがお客様にとって、良い物件を見つけるための１つのきっかけになれば幸いです。

ご一読ありがとうございました。
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