オフィスを移転する際に基本的な考察ポイントについて（その4) | トップクォーター株式会社

2019年08月28日　オフィスを移転する際に基本的な考察ポイントについて（その4)

当コラムにお立ち寄り頂き、誠にありがとうございます。
私は、これまで賃貸オフィス（貸事務所）や物販・飲食店舗、倉庫・作業場・工場等の事業用物件を専門に、
約30年間仲介業務を行わせて頂いております、トップクォーター株式会社の野崎と申します。
当コラムにお立ち寄りの移転検討中のお客様に対して、私がこれまで経験し培ってきたノウハウを、
オフィス移転考察の軸となるポイントや、物件選定のポイント等を中心に、
記事を掲載出来ればと考えております。

今回は予算と面積に関する部分に触れていこうと思います。
当コラム４つ目のポイントは【それって数字の遊びでは？】という考え方です。

例えば、坪単価で予算面を比較、検討する場合です。
坪単価は検討エリアの賃料相場を把握する意味で、比較検討するのに適した方法なのですが、
当該コラムその１で掛け合わせる面積がネット面積なのか？グロス面積なのか？の違いについて触れましたが、
その契約面積がグロスだった場合、言い方を換えればトイレやエレベーターホール、及び共用部に対して、
同じ賃料単価を掛け合わせることになるので、それぞれの物件を比較検討するのに、同じ土俵で比較するよう、
確認作業を心掛けなくてはなりません。

また不動産とは読んで字の如く『一般的に面積が動きません』ので、広さが勝手に変わったりしません。
そうすると前述する契約面積に対して、シビアな考え方を持つとすれば、例えば平均賃料単価20,000円のエリアで、
４０~５０坪程度の物件を探しているとしたら、予算は最大で５０坪×20,000円＝100万円となります。

結局、お客様は貸主に対して総額（月額）で支払っていくことになるので、仮に月額100万円の
予算が組めるとしたら、先程の前提条件で40坪の面積の物件でも必要面積として十分だとしたら、
100万円÷40坪＝坪単価25,000円まで予算が跳ね上がります。
この考え方を私は『数字の遊び』に該当するとして、お客様に指摘することが多い要素でございます。
賃料平均相場@20,000円のエリアで、@25,000円（@5,000円高い物件）を設定しているとしたら、
当該物件が他と比較して立地面だったり、ビルグレードだったり、良好な要素が無ければ、
設定出来ない単価と考えられます。

これだけの坪単価設定が出来る物件だとしたら、他と比較して何かしらの魅力がないと、
お客さんは見向きもしなくなるので、月額予算内でお探しの場合には、最終的に坪単価ではなく、
月額総支払額（ランニングコストと言います）で比較検討することが、重要になって参ります。

たまにお客様の中には、坪単価にこだわる方がいらっしゃるのですが、最終的に支払う額は、
月額総額であり坪単価ではないので、予算を組むときは、ランニングコストでトータル予算を
考える必要がございます。

またこの予算編成作業に伴って、賃料が定まってくれば、保証金・敷金の予算も自ずと決まって参ります。
私がお客様へ説明するのは、検討エリアがＪＲ線沿線（主に山手線）のオフィス案件であれば、
賃料の12ヶ月分が必要になってきて、そこから派生するエリアや私鉄沿線であれば、
賃料の6ヶ月〜10ヶ月分がベースとなって参ります。

お客様が物件を探されるエリアで変化致しますので、預託金予算をアジャスト（調整）する必要がございます。

当コラムがお客様にとって、良い物件を見つけるための１つのきっかけになれば幸いです。

ご一読ありがとうございました。
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