賃料改訂（値上げ）、及び賃料の供託について | トップクォーター株式会社

2019年11月22日　賃料改訂（値上げ）、及び賃料の供託について

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私は、これまで賃貸オフィス（貸事務所）や物販・飲食店舗、倉庫・作業場・工場等の事業用物件を専門に、
約30年間仲介業務を行わせて頂いております、トップクォーター株式会社の野崎と申します。
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誠意と熱意と情熱をもって、対応させて頂きます。
当コラムがお客様にとって、良い物件を見つけるための１つのきっかけになれば幸いです。

本日のテーマは、ご入居中の賃貸オフィスについて、例えば契約更新のタイミングにおいて、
貸主側から賃料改訂（値上げ）を呈示された場合、その時どの様に考えるかで、
取るべき行動が変わってくると思います。

まず前提として、なぜ貸主が値上げに踏み切ったのか理由を考えると、イメージしやすいかもですが、
市況が活性化してきて、賃借中の区画を新たにテナント募集をするとした場合に、
現状より高い賃貸条件で借せる時に発生する性質がございます。

その値上げされた賃貸条件が、移転を検討しているお客さんに見向きもされない条件だとしたら、
設定された賃料に問題がありますが、仮に呈示された賃貸条件が、同エリアにおいて、
相場の条件だとしたら、現テナントが退去されても、さらに高い条件で別のお客さんが
賃借してくれるのであれば問題ないので、まずは現入居テナントさんに条件改訂の相談してみようと
いうケースが、ほとんどだと思います。

これに対して借主側は、その物件を普通賃貸借契約で賃借しているのであれば、
呈示された賃貸条件を承諾しなければ、物件から退去しなければならない訳ではありません。
基本的に普通賃貸借における賃貸条件の改訂については、賃貸人・賃借人それぞれの合意が
前提になりますので、貸主の独り相撲ということは出来ません。

もし万一、賃貸条件の変更について、貸主・借主がずっと平行線を辿るとしたら、
今度は調停でその賃貸条件を決めましょうという流れになって参ります。

こうなると、貸主も面倒になってくるので、賃貸条件を譲歩してくる可能性も出てきますし、
徹底抗戦の姿勢を改めてくる局面もあるかと思います。
また借主側も、いよいよ譲歩された賃貸条件を承諾せざるを得ない状況だと判断されたときは、
貸主と良好な関係を築く意味でも、お話を進めていけば良いと思います。

表題に書いてある賃料の供託とは、仮に貸主がその改訂した賃料満額でなければ、受領しないと
借主に宣言（通知）した場合において、そのまま放置していたら、借主側の賃料未払いという状況を
作ってしまうので、こうなってしまったときは、管轄の法務局に賃料の供託をすることが出来ます。

借主が正当だと思う賃料（現行賃料）分を、本来賃料の支払時期に合わせて、法務局に供託することで、
この賃料未払いではないことを証することが出来ます。
（仮に後日、調停で賃料の値上げが認められたときは、その不足分と一部金利を支払う必要がございます）
この状況はあくまで、貸主が賃料を受領しないという姿勢のときだけ、行える行為ですので、
ご注意下さい。

まだまだあの手、この手がございますが、もし不明な点があれば、弊社までお気軽にご相談頂ければと思います。

ご一読ありがとうございました。
当コラムがお客様にとって有益な情報になっていることを切に願います。
それでは今後ともご贔屓のほど、よろしくお願い申し上げます。