オフィスを移転する際に基本的な考察ポイントについて（その１） | トップクォーター株式会社

2019年08月15日　オフィスを移転する際に基本的な考察ポイントについて（その１）

当コラムにお立ち寄り頂き、誠にありがとうございます。

私は、これまで賃貸オフィス（貸事務所）や物販・飲食店舗、倉庫・作業場・工場等の事業用物件を専門に、
約30年間仲介業務を行わせて頂いております、トップクォーター株式会社の野崎と申します。
当コラムにお立ち寄りのオフィス移転を検討中のお客様に対して、私がこれまで経験し培ってきたノウハウを、
オフィス移転考察の軸となるポイントや、物件選定のポイント等を観点を中心に記事を掲載出来ればと考えております。

まず初回の今回は、オフィスを移転するにあたり、私がこれまで担当するお客様に対して
助言する最も重要視するポイントは・・・

【移転動機を明確にする！！】

ということを、お客様に話しております。

【なぜオフィスを移転するのか？】ということを、シンプルに考えをまとめることで、
この後に作業として出てくる具体的物件の絞り込みや、
優先順位が明確になってくる重要なポイントです。

例えば、事業好調により人員を増やすため、現在のオフィスが【手狭となる】場合、
どのくらいの面積が必要かということを、ざっくり漠然と感覚で算出していないでしょうか？
例えば、お客様の業種で変わって参りますが、
まず自分は何で？現在のオフィスが【手狭】だと感じることになったのでしょうか？

仮に例を挙げると、まず現在契約面積４０坪（約１３０㎡）のオフィスを社員数２０人で使っていて
手狭な感じを受けているお客様であれば、40坪÷20人＝一人あたり２坪では狭いという
印象を持つということになります。
これは応接室や会議室、書庫や備品保管庫等も含まれて参ります。

また増員計画もある程度、見込む必要がございます。
先程の例で言うと、求人を行って社員数を現在20人から30人まで増やす場合、
少なくとも30人×3.0坪＝90坪は必要になってくると思います。
この増員計画をどの位の期間で達成するのかと考えた場合、
達成した直後に手狭になってしまいますので注意が必要です。
（引っ越し貧乏にならないようにすること・先見性が必要になってきます）

私がオフィス移転を実際に検討されているお客様から伺う話によると、
お客様の業種によって異なって参りますが、大抵１人2坪を切ってくると、
狭いと感じられるお客様が多いです。
私がお客様から相談されたら、だいたい１人３坪を割り当てて、増員を見込んだ面積を予め確保されるのが
良いのでは、っと提案することが多いです。
もちろん【大は小を兼ねる】と申しますが、この後で検討ポイントとして挙がってくる
【月額のお家賃】という予算が絡んできますので、理論値とのギャップを埋めていく作業になります。

このときに【移転動機】が重要になってくるのです。
仮に手狭という動機（理由）で移転するとした場合、前述面積が90坪必要となった場合において、
月額予算が１００万円以内まで予算を計上することが出来ない場合、相場が安いエリアで
検討するという選択が必要になって参ります。

また仮に【経費削減】を目的として。移転を検討されているお客様もいらっしゃると思います。
この場合、前述してきた考察ポイントがガラっと変わって参ります。

現在、何坪で月額賃料を幾ら支払っているかを把握した上で、
月額いくらまで賃料を下げたいのかを考えて行きます。
仮に月額50万円を支払っている場合で、これを半分の25万円まで下げたいとした場合です。
ここまで差額（希望減額幅）が大きいと、エリアに相場という概念がある以上、
同じエリアで同じ面積を確保するのは難しいと思うので、一般的には今いるエリアから
少し離れた相場が安いエリアで物件を探していくことになります。

また、見落としがちな考察ポイントとして、社員さん・スタッフさんの通勤手当を支給している場合、
現在のエリアから大きく移転した場合、通勤手当が高騰する場合が少なからずあることを、
予算として読み込んでおく必要があります。

例えば現在のオフィスの位置では、あまり社員さんが使われていない路線において、
異なる鉄道会社へ乗り換えが発生するようなエリアへ移転する場合は注意が必要です。
資料の表面に出てこないこうした【費用ロス】が、移転動機【経費削減】に取り組む必要がございます。

お判り頂けましたでしょうか。
この様に【移転動機】は物件選定のキーポイントとして、優先獣医を明確にしていく上で、
とても重要なポイントでございます。
最終的な物件候補選定に迷いが生じたときは、【移転動機】に戻る様、
私はお客様へ説明しております。

これまで私が担当させて頂いたお客様から伺う【移転動機】は、さまざまな理由がございました。
例えば【ビル管理会社の対応が悪い】との理由で移転したいと考えられたり、
【ビルが古すぎて求人しても雇用出来ない】というリクルート面が大きく作用されたお客様や、
若者に人気のエリアに進出して、高感度なセンスがある社員を募集したいと考えられるお客様もいらっしゃいました。

それぞれ色々な理由で、物件をお探しになられていると思います。

弊社ではお客様が持つ様々なニーズにお応えできる、優秀な営業スタッフが、
貴社専属で担当し、色々な提案をさせて頂きながら、貴社の歩幅に合わせて寄り添っていく営業を心掛けております。
事業用の賃貸物件をお探しのお客様は、ぜひトップクォーターまでお気軽に相談下さい！
貴社のお役に立てるよう尽力致します。

お立ち寄り頂き、最後までご一読頂き、誠にありがとうございました。
当コラムが貴社とのご縁に継がれば幸いです。

何卒、お気軽に弊社へお声掛けのほど、よろしくお願い申し上げます。